Search
23 мая 2022
  • :
  • :

Эксперты ожидают очередной взлет цен на квартиры к середине декабря

Декабрь традиционно один из самых активных месяцев на рынке жилья из-за новогодних скидок. Однако на фоне роста себестоимости строительства аттракциона неслыханной щедрости в этом году точно не будет. Часть девелоперов уже заявили, что вообще не планируют раздавать дисконты перед Новым годом, а средняя скидка у тех, кто планирует, составит не больше 5%. Тем не менее предновогодний ажиотаж возможен, что чревато новым витком подорожания жилья.

Эксперты ожидают очередной взлет цен на квартиры к середине декабря

Фото; Кадр из видео

Юг Москвы дорожает быстрее всего

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев называет три основные тенденции на рынке новостроек.

1. Поменялся портрет ипотечного заемщика; он стал старше и состоятельнее, что логично с учетом изменений по ставкам. В случае объявления о завершении программы субсидирования ипотеки государством эта тенденция только усилится.

2. Набирают популярность микроапартаменты, площадь которых составляет 9-10 квадратных метров. Размеры квартир эконом- и комфорт-класса продолжают уменьшаться. На первичном рынке после „обнуления“ льготной ипотеки фиксируется снижение средней площади покупки, комментирует эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина. Люди стали выбирать меньшие по площади (и вместе с тем по бюджету) варианты. Но самая высокая активность наблюдается в сегменте аренды. Из-за рекордного подорожания недвижимости часть потенциальных покупателей вместо запланированного переезда в свое жилье вынуждены начать или продолжать снимать квартиры. Ограничительные меры после непродолжительного локдауна в ноябре не получили своего развития: работодатели сохраняют тренд на постепенный возврат сотрудников в офисы, что дополнительно увеличивает спрос на рынке аренды.

3. Средняя стоимость квадратного метра по городу показывает небольшой рост, но в разных районах цены отличаются кардинально.

Между самым дорогим и самым доступным по ценам на новостройки округами Москвы образовалась почти трехкратная разница в стоимости, комментирует основатель и совладелец Группы „Родина“ Владимир Щекин. С точки зрения качественных характеристик жилья разрыв между ними не столь велик. Мы видим, как растет спрос на жилье в Троицком административном округе со стороны клиентов, которые еще недавно рассматривали покупку квартиры в пределах МКАД.

За последний год быстрее всего дорожали новостройки в Южном округе; квадратный метр вырос на 42%. Следом идет северо-восток (на 39%). На предпоследнем месте юго-запад (плюс 22%). И меньше всего за 12 месяцев квадрат подорожал в Северном округе на 16%.

По данным Индикаторов рынка недвижимости, в конце ноября квадратный метр на рынке „старой“ Москвы стоил в среднем 241 тыс. руб. (без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые искажают общую картину в сторону повышения показателей) на 0,9% больше, чем месяцем ранее. В долларах цены на столичные квартиры в ноябре прибавили 0,7% и достигли $3350 за кв. м.

Современная и советская панель, а также советский кирпич выросли в цене на 1-1,5%. При этом формально самые дешевые на рынке, но уже почти сравнявшиеся по цене метра с более приемлемой по качеству типовой панелью хрущевки и сильно переоцененные монолитно-кирпичные дома за ноябрь прибавили только 0,6-0,7%.

Россияне смирились с пандемийной реальностью

По данным bnMap.pro, из всех новостроек Москвы за последний осенний месяц незначительно подешевел только крайне малочисленный эконом-класс: на 5,6% (до 239,3 тыс. рублей за квадратный метр). Комфорт-класс подорожал на 7,8% (до 278,9 тыс. руб.), бизнес-класс на 1,4% (до 401,3 тыс. руб.), премиум на 1,2% (до 852,9 тыс. руб.), а де-люкс на 1,8% (до 1,649 млн рублей). Средняя цена квартиры в старой Москве в ноябре составила 13 млн рублей, в Новой Москве 10,3 млн руб.

Осень традиционно активный период для рынка недвижимости, однако в этом году свои коррективы в активность внесла нерабочая неделя и новые ограничительные меры, говорит Виктория Кирюхина. В ноябре больше других выиграл вторичный рынок недвижимости, что связано с частичным перераспределением спроса с первичного рынка на вторичный из-за „обнуления“ льготной ипотеки. Средняя цена квадратного метра на российском вторичном рынке увеличилась на 2,3% до 95,4 тыс. рублей. (с 93,2 тыс. рублей).

В столицах рост более сдержанный из-за и без того высоких цен. В Москве средняя стоимость квадрата увеличилась за месяц на 1,3%, до 290,1 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге на 1,9%, до 185,8 тыс. рублей. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей. Но при этом, к примеру, в Московской области рост цен за месяц куда существеннее (плюс 3%), до 148,5 тыс. руб. Любопытно, что „новинки“ рынка дорожают быстрее, чем дома, находящиеся в продаже длительное время.

Ноябрь оказался намного скромнее октября на новинки& в Москве появилось только три новых проекта, тогда как месяцем ранее вышло в продажу десять, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“ Ирина Доброхотова. Сроки сдачи новых проектов длиннее, чем у более ранних, появляется больше новостроек со сроком строительства пять лет. А спрос на стройплощадки, усилившийся летом-осенью, становится менее активным.

Не стоит забывать, что рынок активно пополняется и за счет старых квартир, в том числе наследственных. Они дешевле как из-за юридической истории (способа получения права собственности в результате наследования), так и по причине морально устаревшей концепции дома.

Люди отходят от понятия моды и строят длительные планы, потому что реальность вокруг нас изменилась, и все к этому привыкли. В качестве пояснения можно привести прошлогодний бум на загородную недвижимость. Стало ясно, что это был выраженный краткосрочный тренд, чтобы спастись от городской изоляции и иметь возможность провести отпуск на свежем воздухе хоть где-то, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, Покупатели вновь ищут квартиры для полноценной жизни, выстраивают планы для семьи на длительную перспективу.

В бизнес-классе арендаторы продолжают выкупать у арендодателей снимаемые квартиры. Они не хотят ежемесячно отдавать значительные суммы без каких-либо перспектив и намерены зафиксировать ежемесячные затраты, сделав их ипотечными платежами, а не арендными.

Застройщикам предстоит борьба за покупателей

Еще одна тенденция осени 2021 года сокращение срока экспозиции. В среднем на вторичном рынке среди крупных городов речь идет о 100 днях (против 120 осенью прошлого года). Росту цен и сокращению времени поиска покупателя способствует и рост конкуренции. Выбор покупателей становится все меньше; количество предложений о продаже вторичного жилья в крупных городах ниже на 29,5%, чем год назад.

Ноябрь для рынка недвижимости оказался вполне стабильным месяцем. Рост цен замедлился, девелоперы традиционно начали вводить предновогодние акции. Поэтому наблюдалось небольшое оживление спроса, говорит руководитель департамента продаж Катуар Девелопмент Оксана Федосеева. Мы видим интерес покупателей к малоэтажному загородному жилью, которое, в отличие от высотного, дорожает не так сильно, менее чем на 15% в год.

За год средняя стоимость новостроек в Москве выросла примерно на 37%: в массовом сегменте на 35%, в сегменте бизнес-класса на 39%, в Новой Москве на 25%. Что касается дальнейшего роста цен, он будет зависеть от финансовых моделей застройщиков, говорит коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин.

Увеличение стоимости жилья обусловлено несколькими факторами. Первый увеличение стоимости московской земли; за год она прибавила в цене 15-20%. Второй увеличение стоимости стройматериалов. Третий закрытие границ, отток мигрантов, а следовательно удорожание рабочей силы в связи с ее дефицитом. Четвертый инфляция. Пятый борьба застройщиков за покупателя, которая выражается в улучшении качества домов. На фоне растущей конкуренции девелоперы все больше уходят в отделку жилых комплексов, цифровые решения. Те, кто умеет работать с ценообразованием, остаются в границах рыночных цен. А те, кто переоценил свои амбиции по поводу спроса и перегрел цены, вынужден будет корректировать стоимость жилья под видом новогодних акций, говорит директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова. Что касается более отдаленного будущего, девелоперам, очевидно, придется увеличивать бюджеты своих проектов на 15-50%, что явно не поспособствует снижению цен на квартиры.

Влияние на спрос окажет погода

В последнем квартале 2021 года мы наблюдаем, как рынок перестраивается без скачков цены и спроса, рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Как и ожидалось, после изменения условий льготного кредитования происходит постепенное сокращение количества ипотечных сделок. Но по сравнению с допандемийными значениями их объемы все равно велики. В третьем квартале 2021 года доля ипотечных сделок составила 62%, а в четвертом квартале 2019-го этот показатель достигал лишь 44%.

Генеральный директор агентства недвижимости „Бон Тон“ Наталия Кузнецова называет одной из основных тенденций ноября продвижение разнообразных программ субсидирования ипотеки с банками-партнерами. Единственный способ поддержать продажи сделать кредитование для потребителя максимально приемлемым, полагает специалист. Но долго ли смогут сдерживать ставки девелоперы? Увы ответ отрицательный.

Мы ожидаем рост ипотечных ставок до 9,5-10% к началу 2022 года. Так что в ближайшее время остановки роста цен на новостройки ждать не стоит, полагает Дмитрий Пичугин.

В условиях денежной политики Центробанка, нацеленной на увеличение ключевой ставки для снижения инфляции, ипотечные ставки продолжат рост, соглашается заместитель генерального директора ООО „ПроГород“ Алексей Ионов. Это активизирует покупательский интерес к рынку новостроек, которые до сих пор являются самым надежным и выгодным инвестиционным инструментом, особенно с учетом адресных ипотечных программ с господдержкой от 4% (семейная, дальневосточная и т. п.). В декабре и в начале следующего года фактором роста цен минимум на 2-3% на рынке первичного жилья станет отложенный спрос.

По прогнозам специалистов Est-a-Tet, при сохранении текущих условий на вторичном рынке рост цен сохранится до 3%. В январе возможны два пути развития событий; либо будет стабилизация, либо, напротив, рост предложения и активности продавцов. Пока сложно предположить, что будет в ближайшее время. Влияние может оказать даже погода, а также коронавирусные ограничения. В феврале с большой вероятностью можно говорить об оживлении рынка и как раз о 3-процентном росте цен. Дальше пока сложно прогнозировать, считает Юлия Дымова.

Рынок стильно перегрет. Однако уже в следующем году рост цен может возобновиться примерно на уровне инфляции, говорит руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. Высокая стоимость квадратного метра позволила девелоперам сформировать финансовую подушку, поэтому возможный период снижения спроса (например, в начале января) им не страшен. Несмотря на большой общий объем предложения, дефицит ликвидных, востребованных вариантов наблюдается во всех сегментах. Именно они раскупались в первую очередь во время ажиотажа и будут быстро уходить и впредь.

Источник




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Перейти к верхней панели