Search
2 июля 2022
  • :
  • :

В России набирают популярность квартиры размером с кухню

В 2016 году одному высокому чиновнику из российского правительства показалось смешным, что люди покупают квартиры площадью „даже 20 квадратных метров“. Он, наверное, надорвал бы животик, узнав, что в 2022 году в стране станет дико популярным жилье в два раза меньших размеров. Да и то, как правило, взятое в ипотеку из-за кусачей цены.

В России набирают популярность квартиры размером с кухню

Фото; АГН „Москва“

В Москве стоимость официально возведенных 9-10-метровых каморок стартует с 4 миллионов рублей. Не меньше обходятся и малогабаритки, „нарезанные“ из бывших коммуналок или нежилых помещений в нарушение всех законов. Так что можно смело утверждать: покупатели микроквартир отнюдь не нищие россияне, а скорее представители среднего класса. И им совсем не до смеха.

„Людям не хватает на нормальное жилье“

Уроженка Минеральных Вод Елена Антипова вспоминает, что в середине 1990-х они с мужем приехали на заработки в столицу. Три года горбатились на вещевом рынке без выходных и отпусков. И уже в 1998 году купили двухкомнатную квартиру в пятиэтажке на Преображенке за 20 тысяч долларов. Вскоре после переезда в собственное жилье супруги родили дочку.

- В этом году Верочка оканчивает университет, хочет жить самостоятельно. Мы стали смотреть цены на квартиры и обалдели, - не скрывает эмоций Елена. - Я, конечно, слышала, что недвижимость сильно подорожала, но не в десять же раз! Теперь наш ребенок может рассчитывать только на мини-студию, да и то придется влезать в кредит. А 20 тысяч долларов не хватит даже на первоначальный взнос!

Оговоримся, что устоявшихся терминов и даже профессионализмов применительно к малометражным квартирам пока нет. В Москве и в Санкт-Петербурге их часто называют „мини-студиями“, „микроквартирами“, в провинции - „малосемейками“; однако каждый вкладывает в это понятие свое; кто-то - площади до 25 кв. м, кто-то - не более 15 кв. м.

- У меня двое детей, и я когда-то обещал себе, что каждому должна достаться отдельная жилплощадь, - говорит 56-летний Андрей, владелец компании по продаже охранного оборудования. - Квартира для старшего сына была куплена еще в нулевые; думаю, через пару лет - сыну сейчас 20 -н туда переедет. Младшая дочь пока в третьем классе, и я два года назад озаботился жильем для нее. Пришлось по полной залезть в ипотеку, надеюсь выплатить в ближайшие пять лет.

Квартира, которую приобрел Андрей, - студия площадью 20 квадратных метров вблизи станции Московского центрального кольца, дом пока не сдан. Покупателя привлек хороший район - вокруг „сталинки“ и приличная публика, парки. Поэтому, по его словам, квартиры тут будут только дорожать. „За те годы, что я потихоньку приценивался к новостройкам, цена метра выросла в несколько раз, - подчеркивает Андрей. - Поэтому считаю, что вложения мои „отобьются“ уже достаточно скоро. В случае форс-мажора продать можно будет быстро и с прибылью“.

Первая волна популярности студий пришлась на период после кризиса 2008 года. Потом строительство студий и спрос на них подскочили в 2015-м - после девальвации рубля и кризиса на рынке жилья. Последние два года вновь отмечается повышенный интерес к студиям, но уже не на фоне кризиса или стагнации, а из-за слишком сильного роста цен на недвижимость при снижающихся доходах - людям просто больше ни на что не хватает.

- В старом жилом фонде Москвы малометражное жилье представлено в основном так называемыми квартирами гостиничного типа, - рассказывает руководитель аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости“ Олег Репченко. - Их стали строить в 1960-е годы как альтернативу традиционным рабочим общежитиям: вместо комнаты с соседями человек получал отдельное жилье, пусть и очень маленькое.

Сейчас доля „гостинок“ вряд ли превышает один процент от общего объема вторичного рынка жилья. Однако они стали известны благодаря радикально маленьким площадям и компактным планировкам. Обычно площадь квартир гостиничного типа составляет 17-20 кв. м, но бывают и совсем крохотные, 12-метровые варианты. В редких случаях такое жилье создавали без собственного санузла, он был вынесен на этаж. Обычно в бывших „гостинках“ есть собственный небольшой санузел, около 1,5 кв. м: туалет и либо душ, либо сидячая ванна. Чаще всего квартиры оборудовали небольшим кухонным гарнитуром в торце прихожей. В некоторых проектах есть даже выделенная кухня площадью около 4 кв. м -бщая площадь в этом случае больше, около 25 кв. м.

Меньше квартира - больше проблем

- „Нарезка“ коммуналок на студии в большей степени характерна для Санкт-Петербурга, там в последние годы это стало одним из главных трендов рынка, - продолжает Олег Репченко. - Дело в том, что в Северной столице в принципе сохранилось больше исторического жилого фонда с многокомнатными квартирами с высокими потолками, которые не успели переделать в офисы или элитное жилье. Обычно инвесторы выкупают большую квартиру или договариваются с собственником о переформатировании жилья за комиссию. В каждую комнату заводят свой санузел, делают недорогой современный ремонт, обустраивают небольшую кухню и, как правило, антресольный этаж со спальным местом. Потом эти „квартирки“ продают частникам, реже - сами зарабатывают на сдаче в аренду.

Но стоит учитывать нюансы. Главный; „кустарные“ студии юридически не делятся на отдельные квартиры. Покупатель становится собственником доли в жилье с немалым количеством совершенно чужих, незнакомых людей.

- На вторичном рынке есть как недавние новостройки, где был запроектирован определенный пул маленьких квартир, так и „самоделки“. Со вторыми надо быть особенно внимательным, так как стандартная схема их появления - несогласованная перепланировка квартиры или нежилого помещения, преимущественно на первых этажах, деление ее на студии 10-20 кв. м с санузлом и кухней в каждой и продажа по отдельности. В 99% случаев на бумаге такие объекты - доли в общедолевой собственности (в Росреестре продолжает числиться одна нетронутая квартира). Подобные приобретения более чем сомнительны, - предупреждает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“ Ирина Доброхотова.

В таких студиях обычно хромает звукоизоляция и могут быть нарушения при ремонте. Добросовестные и законопослушные инвесторы берутся за „нарезку“ квартир, расположенных на первых этажах, выше - только если нижние этажи нежилые. Дело в том, что организация „мокрой зоны“ (санузла) над чужой жилой комнатой - грубое нарушение правил перепланировки. Некоторые дельцы игнорируют это правило, что может аукнуться будущим собственникам.

- Есть веские причины, почему нельзя размещать „мокрую зону“ над жилыми комнатами, -бъясняет инженер столичного учреждения „Жилищник“. - Во-первых, это незаконно, а во-вторых, давайте разберемся почему. Дело, прежде всего, в гидроизоляции перекрытий; в „мокрых зонах“ ее устанавливают изначально, в жилых комнатах - нет. Кроме того, стояки водоснабжения и канализации проложены в строго определенных местах, и „тянуться“ к ним из жилых комнат - лишний риск затопления соседей. Особенно учитывая качество ремонта. Единственный вариант, когда это законно, - на первом этаже или над нежилыми помещениями (магазинами).

Правила строго запрещают устраивать санузлы (единственные в квартире) со входом из жилых комнат. Кухни при этом устанавливать можно - правда, только с электрическими плитами, никакого газа; и комната при этом, по правилам, прекращает быть жилой. Но если она в данной „жилой единице“ единственная - кухня запрещена. Нормативы требуют, чтобы плита, как и санузел, в коммуналке были общего пользования.

- Знаю случай, когда в квартире на пятом этаже „хрущевки“ перенесли санузел, проложили обычные пластиковые трубы, установили фекальный насос и через пару лет после ремонта сочленение этой трубы потекло, - продолжает инженер. - Соседи были очень „обрадованы“ что цветом, что запахом протечки. Ущерб соседям по ценам пятилетней давности вылился больше чем в полмиллиона, а кроме того, пришлось оплатить штраф за перепланировку и вернуть санузел на место. А если у нас не отдельная квартира с одним перенесенным санузлом, а „трешка“, разделенная на студии… Получается, что вероятность такого эксцесса втрое больше, при этом непонятно, кто будет выплачивать ущерб (если владелец комнаты покупает ее с отделкой).

Кроме того, по словам сотрудника „Жилищника“, студии такого рода дают повышенную нагрузку на сами стояки, ведь если „трешка“ рассчитана изначально на семью из четырех человек, то в трех студиях может жить гораздо больше народа. Напор воды - наиболее критичная вещь, его нехватку можно будет почувствовать сразу. Пропускная способность канализации может снизиться со временем, когда за несколько месяцев эксплуатации трубы несколько забьются. „Стирает машинка - у всех соседей по коммуналке из раковины полезет пена, - перечисляет инженер возможные последствия. - Если есть девушки с лезущими волосами, начнутся засоры канализации. А если кто-то спустит в унитаз прокладку - будет веселая жизнь для всех комнат сразу“.

Таким образом, соседи по бывшей квартире оказываются все-таки принуждены к общению друг с другом, ведь они оказываются, при всей „атомарности“ студий, заложниками изначально общих коммуникаций. Да, если студия находится на первом этаже, перепланировку узаконить вполне возможно. Но технические проблемы никуда не денутся.

В Москве тоже попадаются подобные предложения в центре, но реже, чем в Санкт-Петербурге. В 1990-х и 2000-х столичные инвесторы чаще выкупали коммунальные квартиры, чтобы, наоборот, объединить их в одно большое жилье или переделать в офис.

Одежда пропитается жареной рыбой

- Сначала на рынке появились компактные варианты, переделанные из коммунальных квартир и общежитий. Нередко при передаче таких корпусов от одного собственника к другому помещения в них разделялись и получали статус квартир. И только затем к ним присоединились изначально спроектированные с мелкой „нарезкой“ комплексы, - делится наблюдениями управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

Одна из сложностей проживания в такой квартире - размещение вещей и мебели. Для более-менее комфортного существования нужно приобрести множество шкафов и полок. Конечно, можно купить мебель-трансформер, но стоит учитывать, что это не самый бюджетный вариант. И, наконец, в каком бы месте ни была расположена кухня (даже в относительном отдалении от гардероба), высок риск, что одежда постоянно будет впитывать ароматы пищи. Проще говоря, рыбу в доме лучше не готовить. Да и от жареной картошечки с лучком и чесночком придется отказаться.

Вынос санузла и кухни за пределы жилого помещения был характерен для советских домов довоенной постройки, в которых предусматривались коммунальные квартиры. Сейчас подобные решения встречаются в основном в самых доступных коливингах, однако они ориентированы скорее на аренду.

- В России известен только один (бумажный) проект коливинга, где квартиры предполагалось оснастить только санузлами, а кухня была бы общей. И то неизвестно, будет ли он реализован именно в таком формате, или все же появятся обычные квартиры сверхмаленьких площадей, - говорит Ирина Доброхотова. - Во всем остальном общественные уборные и кухни - напоминание о коммунальных квартирах. Рассчитывать, что такое жилье может найти сбыт в постсоветской России, было бы легкомысленно.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что один из вариантов появления маленьких квартир - трансформация приватизированных малосемеек площадью 18-30 кв. м. Начиная с 1930-х годов они традиционно относились к рабочему жилью. Постепенно такое жилье стало ведомственным - подобные дома есть, например, в Чертанове. Внешне они выглядят как обычные панельные девятиэтажки.

- Купили квартирку в 18 квадратных метров на юге Москвы, - рассказывает Ольга, учитель истории из Ярославля. - В ипотеку влезли по минимуму, поскольку продали бабушкин дом в Угличе. Да, очень маленькая квартирка, без кухни, фактически гостиничный номер. Но, во-первых, это инвестиция - вся Россия съезжается в Москву. Во-вторых, через пять лет мой сын поедет поступать в московский вуз, и тогда эта квартира пригодится.

По словам Ольги, при выборе жилья смотрели только на два фактора; цена и пешеходная доступность от метро. „Автобус сегодня ходит, завтра нет, а вот метро будет ходить всегда“, - говорит покупательница. Ипотеку планируют выплатить через год -сновную часть стоимости покрыл бабушкин дом. „Было очень жалко расставаться, плакала перед бабушкиной фотографией и просила простить, но квартира в Москве была нужна, - добавляет собеседница „МК“. - Насколько я знаю, в этом году дом будут сносить. На его месте построят многоэтажку“.

Питерцы любят микрожилье больше, чем москвичи

- Площадь самых маленьких квартир, с которыми нам приходилось сталкиваться, составляет 12 кв. м, - говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. - Помимо квартир встречались апартаменты площадью 9 кв. м.

В современных постройках апартаменты совсем небольших площадей появляются после редевелопмента или капитального ремонта. Например, в базе объектов „МИЭЛЬ“ за 4,3 млн рублей предлагается жилье в комплексе апартаментов на Дмитровском шоссе площадью 10,5 кв. м. Есть второй уровень (антресоль) под спальное место площадью 6 кв. м и с высотой потолков 2 метра. Установлена мини-кухня, мебель. А самое маленькое жилье имеет метраж 9,3 кв. м и стоит 4,7 млн рублей. Это апартаменты в 5 минутах ходьбы от станции метро „Бауманская“ в Старокирочном переулке. Сделан косметический ремонт, заменены окна, установлена новая входная дверь.

- Жилье менее 14 кв. м строить нельзя, - говорит Олег Репченко. - Зато в формате апартаментов, которые формально не являются жилыми помещениями, возможно всё, поэтому некоторые девелоперы „нарезают“ студии по 10 кв. м.

- Микроапартаменты стали следствием развития формата студий, которые начали массово строиться в Москве с 2015 года. Постепенно площади уменьшались, оптимизировались, а благодаря формату апартаментов (которые юридически являются нежилыми помещениями) застройщики получили возможность проектировать площади менее 15 кв. м, - говорит эксперт „Циан.Аналитика“ Виктория Кирюхина.

Комфорта в таком жилье минимум. „Комната обычно совмещена с кухней, прихожей нет. Конечно же, санузел совмещенный. В нем установлен унитаз и раковина, ванной нет, для душевой кабины места тоже мало. Часто можно видеть варианты, где слив душа осуществляется через специальный дренаж в полу“, - делится Михаил Куликов.

- На квартиры и апартаменты площадью менее 20 кв. м в 2021 году пришлось 1,5% всех сделок на первичном рынке, - констатирует Ирина Доброхотова. - Правда, популярность метражей 20-25 кв. м кратно выше - почти 5%. Однако до Санкт-Петербурга Москве в этом отношении далеко - в Северной столице предложения до 25 кв. м выбирает 18% покупателей.

Кто же они, „почитатели“ микроквартир? Специалисты выделяют три основные категории; родители, покупающие единственное доступное жилье для детей; молодые специалисты, приобретающие свои первые, стартовые квадратные метры; инвесторы, которые планируют сдавать такие квартиры перечисленным выше категориям и туристам.

Студии в центре становятся элитными

На рынке новостроек тенденция к уменьшению площадей затрагивает все ценовые сегменты. Но в элитных новостройках и в премиум-классе не найти совсем тесных квартирок, даже студии обычно предлагаются площадью не менее 30-40 кв. м. В основном микрожилье - это продукт эконом- и комфорт-класса. Реже студию меньше 20 кв. м можно найти в бизнес-классе. В этом сегменте такая площадь может быть актуальна как „квартира для пиджака“ - чтобы иметь возможность переночевать рядом с работой.

Бывают ли микроквартиры высокого уровня? Представьте себе, да. Но таких предложений немного, всего 20-30. Например, в Центральном округе Москвы есть новостройка со студиями стоимостью от 18,9 млн руб за 22 кв. м. „В столице есть примеры премиальных апартаментных комплексов с площадью жилья меньше 15 кв. м. Нередко такие новостройки подразумевают наличие гостиничного сервиса; можно заказать еду, уборку, отдать одежду в прачечную и пр. Элитные микроапартаменты в центре города воспринимаются как альтернатива гостиницам и пользуются большим спросом у инвесторов“, - говорит Виктория Кирюхина.

Небольшие студии с хорошим ремонтом можно найти и поблизости от центра. Цены начинаются от 300 тыс. рублей за кв. м, верхняя граница - 700 тыс. рублей. Есть предложения, которые так и позиционируются - „для инвесторов“, и даже прикреплены к управляющей компании для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду.

В районах у МКАДа маленькое жилье стоит дешевле. Минимальная стоимость апартаментов-студии в доме, который находится на этапе реконструкции (Северный округ Москвы), - 4 млн рублей (14 кв. м без отделки). За студию в здании после реновации на северо-востоке нужно отдать от 4,3 млн руб. (за 14 кв. м с готовой отделкой). Студию площадью 11,9 кв. м с готовой отделкой в новом комплексе на севере Москвы (в зеленом районе неподалеку от МКАД) можно приобрести за 4,7 млн.

Если говорить про новостройки, квартиры-студии площадью около 20 кв. м в спальных районах столицы стоят не менее 7 млн рублей. Бизнес-класс ближе к центру обойдется минимум в 10 млн рублей. В Новой Москве компактные студии обойдутся в 5-6 млн рублей, в Подмосковье -т 3-4 млн рублей. На вторичном рынке большой разброс цен, поскольку квартиры отличаются не только качеством, но и юридической чистотой, что особенно актуально для „нарезанных“ коммуналок, которые в объявлении могут маскироваться под квартиру-студию.

В прошлом году цены на мини-жилье взлетели во всех крупных городах страны. Больше всего в Сочи - на 86%, до 287 тыс. руб. за „квадрат“, в Краснодаре - на 68%, до 120 тыс. руб., в Московской области - на 43%, до 142 тыс. руб. В Москве квадратный метр подорожал на 24,2%, до 334 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге - на 26,2%, до 186 тыс. рублей. Малогабаритки в столице продаются в среднем за 9 миллионов рублей, в Питере - за 5,6 млн. „Маленькие квартиры дорожают опережающими темпами и потому, что почти во всех российских городах их можно приобрести с помощью льготной ипотеки“, - констатирует генеральный директор федерального портала „Мир квартир“ Павел Луценко.

Какая судьба ждет маленькое жилье в ближайшие год-два? Эксперты единодушны; оно востребовано и будет строиться, пока рынок не насытится. Так что впору воспринимать крошечные квартиры если не как норму, то как неизбежность.

- Говоря о площадях менее 20 кв. м, мы попадаем в сегмент апартаментов, -твечает главный аналитик „МИЭЛЬ“ Екатерина Бережнова. - Как ни парадоксально, в 2021 году объем предложения апартаментов сократился. Этому способствовал подросший спрос на такой формат жилья и довольно скромное предложение новых проектов. Стоимость апартаментов традиционно ниже, чем квартир, - это, пожалуй, главное преимущество такого формата жилья. И, конечно, все ждут окончательной редакции законопроекта о статусе апартаментов.

- Доля компактного жилья в общем объеме предложения и сделок будет только увеличиваться, - уверена Виктория Кирюхина. - На это есть две основные причины; первая - стремление девелоперов сократить бюджет покупки за счет минимальной площади и при этом увеличить среднюю стоимость квадратного метра. Вторая причина - демографическая. Молодые люди все позже вступают в брак, быстрее съезжают от родителей, то есть на рынке все больше несемейных молодых покупателей, которым подходит маленькое жилье. Поэтому девелоперы будут сокращать площади, но не до экстремальных показателей.




Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Перейти к верхней панели