В 2016 году одному высокому чиновнику из российского правительства показалось смешным, что люди покупают квартиры площадью „даже 20 квадратных метров“. Он, наверное, надорвал бы животик, узнав, что в 2022 году в стране станет дико популярным жилье в два раза меньших размеров. Да и то, как правило, взятое в ипотеку из-за кусачей цены.
Фото; АГН „Москва“
В Москве стоимость официально возведенных 9-10-метровых каморок стартует с 4 миллионов рублей. Не меньше обходятся и малогабаритки, „нарезанные“ из бывших коммуналок или нежилых помещений в нарушение всех законов. Так что можно смело утверждать: покупатели микроквартир отнюдь не нищие россияне, а скорее представители среднего класса. И им совсем не до смеха.
„Людям не хватает на нормальное жилье“
Уроженка Минеральных Вод Елена Антипова вспоминает, что в середине 1990-х они с мужем приехали на заработки в столицу. Три года горбатились на вещевом рынке без выходных и отпусков. И уже в 1998 году купили двухкомнатную квартиру в пятиэтажке на Преображенке за 20 тысяч долларов. Вскоре после переезда в собственное жилье супруги родили дочку.
- В этом году Верочка оканчивает университет, хочет жить самостоятельно. Мы стали смотреть цены на квартиры и обалдели, - не скрывает эмоций Елена. - Я, конечно, слышала, что недвижимость сильно подорожала, но не в десять же раз! Теперь наш ребенок может рассчитывать только на мини-студию, да и то придется влезать в кредит. А 20 тысяч долларов не хватит даже на первоначальный взнос!
Оговоримся, что устоявшихся терминов и даже профессионализмов применительно к малометражным квартирам пока нет. В Москве и в Санкт-Петербурге их часто называют „мини-студиями“, „микроквартирами“, в провинции - „малосемейками“; однако каждый вкладывает в это понятие свое; кто-то - площади до 25 кв. м, кто-то - не более 15 кв. м.
- У меня двое детей, и я когда-то обещал себе, что каждому должна достаться отдельная жилплощадь, - говорит 56-летний Андрей, владелец компании по продаже охранного оборудования. - Квартира для старшего сына была куплена еще в нулевые; думаю, через пару лет - сыну сейчас 20 -н туда переедет. Младшая дочь пока в третьем классе, и я два года назад озаботился жильем для нее. Пришлось по полной залезть в ипотеку, надеюсь выплатить в ближайшие пять лет.
Квартира, которую приобрел Андрей, - студия площадью 20 квадратных метров вблизи станции Московского центрального кольца, дом пока не сдан. Покупателя привлек хороший район - вокруг „сталинки“ и приличная публика, парки. Поэтому, по его словам, квартиры тут будут только дорожать. „За те годы, что я потихоньку приценивался к новостройкам, цена метра выросла в несколько раз, - подчеркивает Андрей. - Поэтому считаю, что вложения мои „отобьются“ уже достаточно скоро. В случае форс-мажора продать можно будет быстро и с прибылью“.
Первая волна популярности студий пришлась на период после кризиса 2008 года. Потом строительство студий и спрос на них подскочили в 2015-м - после девальвации рубля и кризиса на рынке жилья. Последние два года вновь отмечается повышенный интерес к студиям, но уже не на фоне кризиса или стагнации, а из-за слишком сильного роста цен на недвижимость при снижающихся доходах - людям просто больше ни на что не хватает.
- В старом жилом фонде Москвы малометражное жилье представлено в основном так называемыми квартирами гостиничного типа, - рассказывает руководитель аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости“ Олег Репченко. - Их стали строить в 1960-е годы как альтернативу традиционным рабочим общежитиям: вместо комнаты с соседями человек получал отдельное жилье, пусть и очень маленькое.
Сейчас доля „гостинок“ вряд ли превышает один процент от общего объема вторичного рынка жилья. Однако они стали известны благодаря радикально маленьким площадям и компактным планировкам. Обычно площадь квартир гостиничного типа составляет 17-20 кв. м, но бывают и совсем крохотные, 12-метровые варианты. В редких случаях такое жилье создавали без собственного санузла, он был вынесен на этаж. Обычно в бывших „гостинках“ есть собственный небольшой санузел, около 1,5 кв. м: туалет и либо душ, либо сидячая ванна. Чаще всего квартиры оборудовали небольшим кухонным гарнитуром в торце прихожей. В некоторых проектах есть даже выделенная кухня площадью около 4 кв. м -бщая площадь в этом случае больше, около 25 кв. м.
Меньше квартира - больше проблем
- „Нарезка“ коммуналок на студии в большей степени характерна для Санкт-Петербурга, там в последние годы это стало одним из главных трендов рынка, - продолжает Олег Репченко. - Дело в том, что в Северной столице в принципе сохранилось больше исторического жилого фонда с многокомнатными квартирами с высокими потолками, которые не успели переделать в офисы или элитное жилье. Обычно инвесторы выкупают большую квартиру или договариваются с собственником о переформатировании жилья за комиссию. В каждую комнату заводят свой санузел, делают недорогой современный ремонт, обустраивают небольшую кухню и, как правило, антресольный этаж со спальным местом. Потом эти „квартирки“ продают частникам, реже - сами зарабатывают на сдаче в аренду.
Но стоит учитывать нюансы. Главный; „кустарные“ студии юридически не делятся на отдельные квартиры. Покупатель становится собственником доли в жилье с немалым количеством совершенно чужих, незнакомых людей.
- На вторичном рынке есть как недавние новостройки, где был запроектирован определенный пул маленьких квартир, так и „самоделки“. Со вторыми надо быть особенно внимательным, так как стандартная схема их появления - несогласованная перепланировка квартиры или нежилого помещения, преимущественно на первых этажах, деление ее на студии 10-20 кв. м с санузлом и кухней в каждой и продажа по отдельности. В 99% случаев на бумаге такие объекты - доли в общедолевой собственности (в Росреестре продолжает числиться одна нетронутая квартира). Подобные приобретения более чем сомнительны, - предупреждает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“ Ирина Доброхотова.
В таких студиях обычно хромает звукоизоляция и могут быть нарушения при ремонте. Добросовестные и законопослушные инвесторы берутся за „нарезку“ квартир, расположенных на первых этажах, выше - только если нижние этажи нежилые. Дело в том, что организация „мокрой зоны“ (санузла) над чужой жилой комнатой - грубое нарушение правил перепланировки. Некоторые дельцы игнорируют это правило, что может аукнуться будущим собственникам.
- Есть веские причины, почему нельзя размещать „мокрую зону“ над жилыми комнатами, -бъясняет инженер столичного учреждения „Жилищник“. - Во-первых, это незаконно, а во-вторых, давайте разберемся почему. Дело, прежде всего, в гидроизоляции перекрытий; в „мокрых зонах“ ее устанавливают изначально, в жилых комнатах - нет. Кроме того, стояки водоснабжения и канализации проложены в строго определенных местах, и „тянуться“ к ним из жилых комнат - лишний риск затопления соседей. Особенно учитывая качество ремонта. Единственный вариант, когда это законно, - на первом этаже или над нежилыми помещениями (магазинами).
Правила строго запрещают устраивать санузлы (единственные в квартире) со входом из жилых комнат. Кухни при этом устанавливать можно - правда, только с электрическими плитами, никакого газа; и комната при этом, по правилам, прекращает быть жилой. Но если она в данной „жилой единице“ единственная - кухня запрещена. Нормативы требуют, чтобы плита, как и санузел, в коммуналке были общего пользования.
- Знаю случай, когда в квартире на пятом этаже „хрущевки“ перенесли санузел, проложили обычные пластиковые трубы, установили фекальный насос и через пару лет после ремонта сочленение этой трубы потекло, - продолжает инженер. - Соседи были очень „обрадованы“ что цветом, что запахом протечки. Ущерб соседям по ценам пятилетней давности вылился больше чем в полмиллиона, а кроме того, пришлось оплатить штраф за перепланировку и вернуть санузел на место. А если у нас не отдельная квартира с одним перенесенным санузлом, а „трешка“, разделенная на студии… Получается, что вероятность такого эксцесса втрое больше, при этом непонятно, кто будет выплачивать ущерб (если владелец комнаты покупает ее с отделкой).
Кроме того, по словам сотрудника „Жилищника“, студии такого рода дают повышенную нагрузку на сами стояки, ведь если „трешка“ рассчитана изначально на семью из четырех человек, то в трех студиях может жить гораздо больше народа. Напор воды - наиболее критичная вещь, его нехватку можно будет почувствовать сразу. Пропускная способность канализации может снизиться со временем, когда за несколько месяцев эксплуатации трубы несколько забьются. „Стирает машинка - у всех соседей по коммуналке из раковины полезет пена, - перечисляет инженер возможные последствия. - Если есть девушки с лезущими волосами, начнутся засоры канализации. А если кто-то спустит в унитаз прокладку - будет веселая жизнь для всех комнат сразу“.
Таким образом, соседи по бывшей квартире оказываются все-таки принуждены к общению друг с другом, ведь они оказываются, при всей „атомарности“ студий, заложниками изначально общих коммуникаций. Да, если студия находится на первом этаже, перепланировку узаконить вполне возможно. Но технические проблемы никуда не денутся.
В Москве тоже попадаются подобные предложения в центре, но реже, чем в Санкт-Петербурге. В 1990-х и 2000-х столичные инвесторы чаще выкупали коммунальные квартиры, чтобы, наоборот, объединить их в одно большое жилье или переделать в офис.
Одежда пропитается жареной рыбой
- Сначала на рынке появились компактные варианты, переделанные из коммунальных квартир и общежитий. Нередко при передаче таких корпусов от одного собственника к другому помещения в них разделялись и получали статус квартир. И только затем к ним присоединились изначально спроектированные с мелкой „нарезкой“ комплексы, - делится наблюдениями управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Одна из сложностей проживания в такой квартире - размещение вещей и мебели. Для более-менее комфортного существования нужно приобрести множество шкафов и полок. Конечно, можно купить мебель-трансформер, но стоит учитывать, что это не самый бюджетный вариант. И, наконец, в каком бы месте ни была расположена кухня (даже в относительном отдалении от гардероба), высок риск, что одежда постоянно будет впитывать ароматы пищи. Проще говоря, рыбу в доме лучше не готовить. Да и от жареной картошечки с лучком и чесночком придется отказаться.
Вынос санузла и кухни за пределы жилого помещения был характерен для советских домов довоенной постройки, в которых предусматривались коммунальные квартиры. Сейчас подобные решения встречаются в основном в самых доступных коливингах, однако они ориентированы скорее на аренду.
- В России известен только один (бумажный) проект коливинга, где квартиры предполагалось оснастить только санузлами, а кухня была бы общей. И то неизвестно, будет ли он реализован именно в таком формате, или все же появятся обычные квартиры сверхмаленьких площадей, - говорит Ирина Доброхотова. - Во всем остальном общественные уборные и кухни - напоминание о коммунальных квартирах. Рассчитывать, что такое жилье может найти сбыт в постсоветской России, было бы легкомысленно.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что один из вариантов появления маленьких квартир - трансформация приватизированных малосемеек площадью 18-30 кв. м. Начиная с 1930-х годов они традиционно относились к рабочему жилью. Постепенно такое жилье стало ведомственным - подобные дома есть, например, в Чертанове. Внешне они выглядят как обычные панельные девятиэтажки.
- Купили квартирку в 18 квадратных метров на юге Москвы, - рассказывает Ольга, учитель истории из Ярославля. - В ипотеку влезли по минимуму, поскольку продали бабушкин дом в Угличе. Да, очень маленькая квартирка, без кухни, фактически гостиничный номер. Но, во-первых, это инвестиция - вся Россия съезжается в Москву. Во-вторых, через пять лет мой сын поедет поступать в московский вуз, и тогда эта квартира пригодится.
По словам Ольги, при выборе жилья смотрели только на два фактора; цена и пешеходная доступность от метро. „Автобус сегодня ходит, завтра нет, а вот метро будет ходить всегда“, - говорит покупательница. Ипотеку планируют выплатить через год -сновную часть стоимости покрыл бабушкин дом. „Было очень жалко расставаться, плакала перед бабушкиной фотографией и просила простить, но квартира в Москве была нужна, - добавляет собеседница „МК“. - Насколько я знаю, в этом году дом будут сносить. На его месте построят многоэтажку“.
Питерцы любят микрожилье больше, чем москвичи
- Площадь самых маленьких квартир, с которыми нам приходилось сталкиваться, составляет 12 кв. м, - говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. - Помимо квартир встречались апартаменты площадью 9 кв. м.
В современных постройках апартаменты совсем небольших площадей появляются после редевелопмента или капитального ремонта. Например, в базе объектов „МИЭЛЬ“ за 4,3 млн рублей предлагается жилье в комплексе апартаментов на Дмитровском шоссе площадью 10,5 кв. м. Есть второй уровень (антресоль) под спальное место площадью 6 кв. м и с высотой потолков 2 метра. Установлена мини-кухня, мебель. А самое маленькое жилье имеет метраж 9,3 кв. м и стоит 4,7 млн рублей. Это апартаменты в 5 минутах ходьбы от станции метро „Бауманская“ в Старокирочном переулке. Сделан косметический ремонт, заменены окна, установлена новая входная дверь.
- Жилье менее 14 кв. м строить нельзя, - говорит Олег Репченко. - Зато в формате апартаментов, которые формально не являются жилыми помещениями, возможно всё, поэтому некоторые девелоперы „нарезают“ студии по 10 кв. м.
- Микроапартаменты стали следствием развития формата студий, которые начали массово строиться в Москве с 2015 года. Постепенно площади уменьшались, оптимизировались, а благодаря формату апартаментов (которые юридически являются нежилыми помещениями) застройщики получили возможность проектировать площади менее 15 кв. м, - говорит эксперт „Циан.Аналитика“ Виктория Кирюхина.
Комфорта в таком жилье минимум. „Комната обычно совмещена с кухней, прихожей нет. Конечно же, санузел совмещенный. В нем установлен унитаз и раковина, ванной нет, для душевой кабины места тоже мало. Часто можно видеть варианты, где слив душа осуществляется через специальный дренаж в полу“, - делится Михаил Куликов.
- На квартиры и апартаменты площадью менее 20 кв. м в 2021 году пришлось 1,5% всех сделок на первичном рынке, - констатирует Ирина Доброхотова. - Правда, популярность метражей 20-25 кв. м кратно выше - почти 5%. Однако до Санкт-Петербурга Москве в этом отношении далеко - в Северной столице предложения до 25 кв. м выбирает 18% покупателей.
Кто же они, „почитатели“ микроквартир? Специалисты выделяют три основные категории; родители, покупающие единственное доступное жилье для детей; молодые специалисты, приобретающие свои первые, стартовые квадратные метры; инвесторы, которые планируют сдавать такие квартиры перечисленным выше категориям и туристам.
Студии в центре становятся элитными
На рынке новостроек тенденция к уменьшению площадей затрагивает все ценовые сегменты. Но в элитных новостройках и в премиум-классе не найти совсем тесных квартирок, даже студии обычно предлагаются площадью не менее 30-40 кв. м. В основном микрожилье - это продукт эконом- и комфорт-класса. Реже студию меньше 20 кв. м можно найти в бизнес-классе. В этом сегменте такая площадь может быть актуальна как „квартира для пиджака“ - чтобы иметь возможность переночевать рядом с работой.
Бывают ли микроквартиры высокого уровня? Представьте себе, да. Но таких предложений немного, всего 20-30. Например, в Центральном округе Москвы есть новостройка со студиями стоимостью от 18,9 млн руб за 22 кв. м. „В столице есть примеры премиальных апартаментных комплексов с площадью жилья меньше 15 кв. м. Нередко такие новостройки подразумевают наличие гостиничного сервиса; можно заказать еду, уборку, отдать одежду в прачечную и пр. Элитные микроапартаменты в центре города воспринимаются как альтернатива гостиницам и пользуются большим спросом у инвесторов“, - говорит Виктория Кирюхина.
Небольшие студии с хорошим ремонтом можно найти и поблизости от центра. Цены начинаются от 300 тыс. рублей за кв. м, верхняя граница - 700 тыс. рублей. Есть предложения, которые так и позиционируются - „для инвесторов“, и даже прикреплены к управляющей компании для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду.
В районах у МКАДа маленькое жилье стоит дешевле. Минимальная стоимость апартаментов-студии в доме, который находится на этапе реконструкции (Северный округ Москвы), - 4 млн рублей (14 кв. м без отделки). За студию в здании после реновации на северо-востоке нужно отдать от 4,3 млн руб. (за 14 кв. м с готовой отделкой). Студию площадью 11,9 кв. м с готовой отделкой в новом комплексе на севере Москвы (в зеленом районе неподалеку от МКАД) можно приобрести за 4,7 млн.
Если говорить про новостройки, квартиры-студии площадью около 20 кв. м в спальных районах столицы стоят не менее 7 млн рублей. Бизнес-класс ближе к центру обойдется минимум в 10 млн рублей. В Новой Москве компактные студии обойдутся в 5-6 млн рублей, в Подмосковье -т 3-4 млн рублей. На вторичном рынке большой разброс цен, поскольку квартиры отличаются не только качеством, но и юридической чистотой, что особенно актуально для „нарезанных“ коммуналок, которые в объявлении могут маскироваться под квартиру-студию.
В прошлом году цены на мини-жилье взлетели во всех крупных городах страны. Больше всего в Сочи - на 86%, до 287 тыс. руб. за „квадрат“, в Краснодаре - на 68%, до 120 тыс. руб., в Московской области - на 43%, до 142 тыс. руб. В Москве квадратный метр подорожал на 24,2%, до 334 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге - на 26,2%, до 186 тыс. рублей. Малогабаритки в столице продаются в среднем за 9 миллионов рублей, в Питере - за 5,6 млн. „Маленькие квартиры дорожают опережающими темпами и потому, что почти во всех российских городах их можно приобрести с помощью льготной ипотеки“, - констатирует генеральный директор федерального портала „Мир квартир“ Павел Луценко.
Какая судьба ждет маленькое жилье в ближайшие год-два? Эксперты единодушны; оно востребовано и будет строиться, пока рынок не насытится. Так что впору воспринимать крошечные квартиры если не как норму, то как неизбежность.
- Говоря о площадях менее 20 кв. м, мы попадаем в сегмент апартаментов, -твечает главный аналитик „МИЭЛЬ“ Екатерина Бережнова. - Как ни парадоксально, в 2021 году объем предложения апартаментов сократился. Этому способствовал подросший спрос на такой формат жилья и довольно скромное предложение новых проектов. Стоимость апартаментов традиционно ниже, чем квартир, - это, пожалуй, главное преимущество такого формата жилья. И, конечно, все ждут окончательной редакции законопроекта о статусе апартаментов.
- Доля компактного жилья в общем объеме предложения и сделок будет только увеличиваться, - уверена Виктория Кирюхина. - На это есть две основные причины; первая - стремление девелоперов сократить бюджет покупки за счет минимальной площади и при этом увеличить среднюю стоимость квадратного метра. Вторая причина - демографическая. Молодые люди все позже вступают в брак, быстрее съезжают от родителей, то есть на рынке все больше несемейных молодых покупателей, которым подходит маленькое жилье. Поэтому девелоперы будут сокращать площади, но не до экстремальных показателей.